Expertiza tehnică a construcțiilor: când ai nevoie de un expert tehnic atestat

Cele mai frecvente cazuri:

• intervenții structurale la o clădire existentă — supraetajare, extindere, desfacerea unor pereți, goluri noi în structură;
• schimbarea de destinație care modifică încărcările sau cerințele (de exemplu, locuință transformată în spațiu comercial);
• consolidarea clădirilor vechi sau degradate, inclusiv evaluarea riscului seismic;
• apariția unor defecte vizibile — fisuri, tasări, infiltrații cu efect structural;
• după evenimente: cutremur, incendiu, explozie, inundație;
• la achiziția unui imobil vechi, ca verificare prudentă înainte de cumpărare.

Codul enumeră limitativ situațiile în care expertizarea tehnică este obligatorie, nu doar recomandată (art. 437 alin. 2):

• pentru fundamentarea proiectului de intervenții asupra construcțiilor existente;
• în cazul dezastrelor sau accidentelor cauzate de factori naturali ori antropici, pentru evaluarea stării tehnice a construcțiilor avariate;
• la expirarea duratei de existență proiectate a construcției;
• la evaluarea influenței pe care o construcție nouă, o intervenție sau o demolare o are asupra vecinătăților.

Expertiza nu vine singură. Art. 438 prevede că intervențiile asupra construcțiilor existente se efectuează numai pe baza studiilor de diagnosticare a construcției, a expertizelor tehnice întocmite de experți atestați pentru cerințele fundamentale relevante și a auditului energetic întocmit de un auditor energetic pentru clădiri. Auditul energetic nu este necesar la lucrările de intervenție în primă urgență (art. 285 alin. 2).

Tot de la 25 august 2026, art. 285 alin. (1) restrânge sever regia proprie la clădiri existente: se pot realiza în regie proprie numai lucrările de întreținere și reparații curente, orice alt tip de intervenție fiind interzis în regie proprie, indiferent de clasa de consecințe a clădirii.

Devine obligatorie și încheierea unor asigurări de către beneficiar, dezvoltator, proiectant și executanți (art. 285 alin. 3). Excepție face beneficiarul unei clădiri cu destinație de locuință personală/unifamilială care este și utilizatorul final — o singură dată, pentru o singură intervenție (art. 285 alin. 4 și 5).

Raportul de expertiză descrie starea construcției, încadrarea din punct de vedere al riscului și soluțiile de intervenție admise. Pentru lucrările care necesită autorizație de construire pe o clădire existentă, expertiza tehnică stă la baza proiectului: proiectantul trebuie să respecte soluțiile date de expert, iar proiectul rezultat se verifică apoi de verificatori de proiecte atestați.

Nou din 25 august 2026: expertizele la construcțiile existente se consemnează obligatoriu în cartea tehnică a construcției, iar sinteza raportului de expertiză se înregistrează în Registrul național al construcțiilor (art. 437 alin. 4). Cere expertului confirmarea că a făcut ambele — sunt documente care contează la orice tranzacție ulterioară cu imobilul.

Alege un expert atestat pe domeniul relevant (de regulă A1 sau A2 — rezistență mecanică și stabilitate — pentru probleme structurale) și activ în județul imobilului. Pentru clădiri înscrise în Lista monumentelor istorice, expertizarea se face numai de experți atestați suplimentar în domeniul protejării monumentelor istorice (art. 436 alin. 2) — atestatul MDLPA singur nu este suficient.

Verifică și independența: expertizarea unui proiect nu poate fi făcută de aceeași entitate care a elaborat proiectul sau care i-a făcut verificarea tehnică. Din 25 august 2026, expertul trebuie să dețină și asigurare de răspundere civilă profesională valabilă pe durata exercitării dreptului de practică (art. 439), iar dreptul lui de practică se confirmă din 5 în 5 ani — anual după împlinirea vârstei de 70 de ani (art. 436).