Al doilea set de precizări MDLPA la Codul urbanismului: regularizare, regie proprie, studiul de fezabilitate și domeniile de atestare

Art. 301 alin. (8) stabilește că, „în situația prevăzută la alin. (7)", cotele pentru controlul statului și taxele de certificat de urbanism și de autorizare sunt de zece ori mai mari decât dacă lucrările ar fi fost executate legal. Întrebarea primăriilor a fost dacă înzecirea se aplică oricărei autorizații de regularizare.

Răspunsul ministerului este nu. Multiplicatorul se aplică exclusiv construcțiilor din fereastra de un an de la alin. (7), adică altor categorii decât cele de la alin. (2). Pentru construcțiile de la alin. (2), cotele și taxele se calculează fără multiplicator. Alin. (2) cuprinde locuințele unifamiliale parter sau parter și etaj de cel mult 150 mp suprafață construită desfășurată, aflate în afara zonelor protejate, anexele locuințelor, anexele gospodărești și anexele exploatațiilor agricole de cel mult 150 mp, precum și închiderile de balcoane fără extindere pe domeniul public.

Este exact citirea literală a textului. Diferența față de primul set este că acum o spune și ministerul, nu doar textul, deci o poți invoca la primărie atunci când ți se calculează taxele.

Art. 279 alin. (1) permite realizarea în regie proprie numai pentru „locuințe parter în mediul rural, garaje, terase și anexe gospodărești parter". Textul se putea citi în două feluri: condiția „în mediul rural" privește numai locuințele sau întreaga enumerare? Ministerul alege prima variantă:

• garajele, terasele și anexele gospodărești parter se pot ridica în regie proprie atât la oraș, cât și la sat;
• locuințele parter se pot ridica în regie proprie numai în mediul rural;
• la construcțiile existente, în regie proprie se pot face numai lucrări de întreținere și reparații curente, oriunde s-ar afla imobilul (art. 285 alin. 1);
• lucrările de amenajări autorizate și lucrările de construire realizate pe baza notificării se pot executa în regie proprie sau prin antreprenori (art. 292 alin. 2 și art. 298 alin. 4);
• pentru autorizațiile emise înainte de 25 august 2026, modul de execuție, în regie proprie sau prin antreprenor, rămâne cel permis de legea în vigoare la data emiterii autorizației.

Ministerul adaugă că, dacă legea nu prevede altfel, lucrările se execută numai pe baza unui proiect tehnic de execuție, indiferent dacă le face proprietarul sau un antreprenor. Codul spune același lucru la art. 285 alin. (1) pentru intervenții și la art. 292 pentru amenajări: lucrarea se face pe baza unui proiect tehnic verificat pentru cerințele fundamentale.

Excepția pe care o prevede legea este notificarea. Lucrările de construire notificate se fac fără verificare tehnică pentru cerințele fundamentale, iar răspunderea pentru proiect revine exclusiv proiectanților (art. 298 alin. 2).

Trei dintre întrebări privesc investițiile publice și au același răspuns de fond: codul mută studiul de fezabilitate în etapa de inițiere a proiectului, în stadiul 1, iar proiectarea propriu-zisă începe în stadiul 2, cu conceptul proiectului (art. 478 alin. 3 și art. 479). Concret, ministerul spune că:

• SF identifică amplasamentul optim și scenariul optim și justifică oportunitatea economico-financiară a investiției, prin analize financiare, economice, de sustenabilitate, de cerere și de risc (art. 492 alin. 1 și art. 494);
• costul se estimează prin indicele de referință plus marja de buget (art. 494 alin. 3), nu prin antemăsurători ale unei soluții;
• reprezentările grafice cerute la art. 495 alin. (1) lit. e) sunt reprezentări de analiză: încadrarea, analiza amplasamentelor, schemele de relații funcționale, bilanțurile de suprafețe. SF nu conține planuri, secțiuni, fațade sau volumetrii de soluție;
• pentru scenariul optim, SF cuprinde propuneri funcționale la nivel de principiu, care se dezvoltă în stadiile următoare (art. 495 alin. 3 lit. b și alin. 4);
• în concluzia documentului, SF stabilește dacă, unde și în ce limite de cost, performanță și timp se realizează investiția, nu cum arată construcția.

Aplicația ministerului care generează indicii de referință devine operațională la 1 septembrie 2027 (art. 418 alin. 5). Până atunci, art. 577 alin. (4) prevede că fundamentarea costurilor se face după legislația în vigoare la data aprobării codului. Ministerul precizează că lipsa aplicației nu împiedică elaborarea SF. Se schimbă doar sursa datelor de cost.

Pentru investițiile publice care nu intră în niciuna dintre excepțiile de la art. 577 alin. (1) lit. a)—d), se aplică stadiile din cod, iar conținutul SF este cel de la art. 492—496. Hotărârea Guvernului nr. 907/2016 se mai aplică numai în măsura în care nu contravine codului, deci cerințele privind piesele desenate de soluție la faza SF nu se mai aplică. Investițiile aflate în excepțiile de la alin. (1), de exemplu cele cu lucrări în curs sau cu finanțare aprobată la 25 august 2026, rămân pe HG nr. 907/2016 (art. 577 alin. 2).

Documentul sprijină regula privind HG nr. 907/2016 pe art. 583 alin. (5), care abrogă orice dispoziții contrare codului. Regula mai precisă este la alin. (2) al aceluiași articol: hotărârile Guvernului adoptate în temeiul legilor abrogate se aplică în continuare, în măsura în care nu contravin codului.

Stadiul 1 se încheie cu aprobarea indicatorilor tehnico-economici: valoarea totală estimată cu marja de buget, indicatorii minimali de performanță și calitate, indicatorii financiari și socio-economici și durata estimată (art. 496 alin. 1). Ministerul precizează că acești indicatori nu includ parametri derivați dintr-o soluție de arhitectură și că aprobarea lor trebuie să preceadă orice fază de proiectare.

Documentul trimite pentru această ordine la art. 496 alin. (6). Textul alineatului spune însă doar cine aprobă SF, potrivit Legii nr. 500/2002 și Legii nr. 273/2006. Ordinea rezultă din succesiunea stadiilor de la art. 479, în care stadiul 1 îl precedă pe stadiul 2.

Concursul de soluții își găsește locul în stadiul 2. Ministerul recomandă ca obiectul concursului să fie conceptul proiectului, organizat după aprobarea indicatorilor, pe baza temei de proiectare inițiale și a SF, elaborate de organizatorul concursului. Concursurile se pot organiza și în perioada de tranziție, cu respectarea Legii nr. 98/2016 și a HG nr. 395/2016. Contractul atribuit câștigătorului poate cuprinde dezvoltarea conceptului, PAC, PTE, detaliile de execuție și asistența tehnică, dar nu e recomandabil să cuprindă și SF, pentru că SF precedă și fundamentează concursul.

Art. 386 din cod enumeră opt cerințe fundamentale, cu literele a)—h). Primele șapte, de la rezistență mecanică și stabilitate până la utilizarea sustenabilă a resurselor naturale, sunt cele din art. 5 alin. (1) al Legii nr. 10/1995, în aceeași ordine. Singura noutate este lit. h), emisii în mediul exterior al construcțiilor, introdusă pentru corelarea cu Regulamentul (UE) 2024/3110 privind produsele pentru construcții.

Întrebarea a fost dacă literele din cod schimbă indicativele domeniilor de atestare din Ordinul MDLPA nr. 817/2021, folosite de verificatorii de proiecte și de experții tehnici. Răspunsul ministerului este nu. Literele de la art. 386 doar enumeră cerințele în textul legii. Indicativele din Ordinul nr. 817/2021 identifică domeniile și specialitățile pentru care este atestat un profesionist. Cele două sisteme au funcții diferite.

Indicativele de atestare rămân cele din Ordinul nr. 817/2021, până la o eventuală modificare, completare sau înlocuire expresă a ordinului. Nu apare niciun domeniu nou de atestare pentru emisii, iar atestatele existente nu se renumerotează.