MDLPA a publicat primele clarificări privind aplicarea Codului urbanismului: 15 răspunsuri

Clarificările nu sunt act normativ. Nu au fost publicate în Monitorul Oficial și nu modifică nimic din cod. Ele arată cum citește codul ministerul care l-a inițiat și care coordonează aplicarea lui, deci sunt argumentul cel mai puternic pe care îl poți invoca în fața unei primării. Instanțele, notarii și oficiile de cadastru nu sunt însă obligate să le urmeze.

În majoritatea răspunsurilor, ministerul doar explică textul codului. În trei locuri merge însă mai departe decât textul, și le semnalăm în secțiunile de mai jos. Acolo, dacă decizia ta depinde de răspuns, cere punctul de vedere al instituției în scris, înainte să semnezi sau să plătești ceva.

Este întrebarea pe care au pus-o cele mai multe primării, iar răspunsul are două părți:

• Cererile înregistrate până la 24 august 2026 inclusiv se soluționează pe Legea nr. 50/1991, pe Legea nr. 350/2001 și pe normele lor, indiferent de obiect și de faza procedurii: certificate de urbanism, autorizații, avize de oportunitate, avize ale arhitectului-șef, documentații de urbanism aflate în avizare. Se folosesc formularele valabile la data înregistrării, cu o notă privind temeiul legal: art. 582 din cod.
• Cererile înregistrate de la 25 august 2026 se depun pe formularele noi din Ordinul nr. 975/2026, iar pentru documentațiile de urbanism pe cele din anexa nr. 6 la Ordinul nr. 1.022/2026, chiar dacă actul de bază (certificatul de urbanism sau avizul) a fost emis pe legea veche. În acest caz, cererea invocă codul, dar analiza pe fond se face după legea aplicabilă procedurii, cu trimitere la art. 582.

Prelungirea se cere pe formularul nou de prelungire și se scrie direct pe certificatul de urbanism sau pe autorizația emisă, în câmpurile rezervate de pe actul original. Nu se emite un act nou.

Pentru documentațiile de urbanism inițiate de persoane private, ministerul stabilește că „data inițierii procedurii" din art. 582 alin. (6) este data emiterii certificatului de urbanism. Contează pentru că, potrivit art. 582 alin. (1), procedurile demarate înainte de intrarea în vigoare a codului rămân supuse legii de la data inițierii lor.

Un detaliu de text, fără efect practic pentru majoritatea dosarelor: art. 582 alin. (1) vorbește doar despre documentațiile de urbanism și de amenajare a teritoriului. Pentru certificate și autorizații, codul prevede la alin. (4) numai că certificatele emise anterior își păstrează valabilitatea. Regula generală „legea de la data înregistrării" pentru orice cerere este deci interpretarea ministerului, care o sprijină pe art. 582.

Ministerul tratează trei situații ale autorizațiilor de construire emise înainte de 25 august 2026:

• Prelungirea duratei de execuție: se poate cere o singură dată, pentru cel mult 12 luni, cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte de expirare, conform art. 310 alin. (5). Taxa este 30% din taxa inițială. Cererea se face pe formularul din Ordinul nr. 975/2026, iar prelungirea se înscrie pe autorizația existentă.
• Lucrări nefinalizate în termenul de valabilitate: se cere o autorizație nouă, pe formularul nou, iar analiza pe fond se face după legea aplicabilă procedurii. Potrivit ministerului, nu este nevoie de un nou certificat de urbanism și nici de avize noi.
• Modificări de temă: se cere o autorizație de modificare, în condițiile art. 293, pe formularul nou (F_AM_01), anterior începerii lucrărilor de modificare.

Aici răspunsul ministerului nu se potrivește cu textul codului. Pentru autorizația nouă după lucrări neterminate, documentul invocă art. 310 alin. (7). Regula care cere o autorizație nouă este însă la alin. (6). Alin. (7) privește altă situație: lucrări întrerupte peste durata de execuție, fără măsuri de conservare, care se pot continua numai pe baza unei documentații întocmite după rapoartele de expertiză tehnică și după referatele de verificare la zi.

Nici scutirea de certificat de urbanism nou și de avize noi nu apare în art. 310. Este poziția ministerului, nu textul legii. Dacă șantierul a stat oprit, alin. (7) rămâne important: el face din expertiza tehnică și din verificarea la zi a proiectului o condiție pentru continuarea lucrărilor.

Legea nr. 50/1991 permitea, la art. 37 alin. (6), un certificat de atestare a edificării pentru construcțiile executate fără autorizație. Codul nu mai are această cale. Ministerul răspunde la două întrebări despre ea:

• Construcțiile ridicate înainte de 1 august 2001, fără autorizație sau fără ca autorizația să mai poată fi găsită, se intabulează în continuare pe Legea nr. 7/1996, cu certificat de atestare fiscală și fără certificat de atestare a edificării.
• Certificatele de atestare deja emise pe art. 37 alin. (6) teza finală înainte de 25 august 2026 rămân bune: construcția se poate înscrie în cartea funciară pe baza lor.
• Cererile noi, formulate după 25 august 2026, urmează autorizația de regularizare din art. 301. Asta include și cazul în care condițiile de la alin. (3) și (4) impun desființarea, și modificările parțiale de la alin. (6). Lucrările se încheie cu proces-verbal de recepție și certificat de edificare.
• Pentru dosarele pe art. 37 alin. (6) aflate în lucru, ministerul descrie ce trebuie să conțină: o expertiză urbanistică, realizată de un expert extrajudiciar, care să arate că toate reglementările urbanistice sunt respectate, și expertize tehnice, realizate de experți tehnici atestați, pe fiecare cerință fundamentală aplicabilă. Pe baza lor, autoritatea poate emite certificatul de atestare sau poate cere regularizarea.

Certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale este una dintre noutățile codului, și ministerul îi dedică cel mai lung răspuns. Pe scurt, ministerul consideră că:

• alipirea imobilelor din intravilan cere certificat de urbanism în toate situațiile, iar comasarea se face numai pentru imobile învecinate;
• dezmembrarea cere certificat de urbanism, cu excepția celei din extravilan;
• în extravilan, dacă operațiunea nu urmărește construirea, certificatul nu este necesar. Proprietarul declară pe propria răspundere, în act sau separat, că operațiunea nu se face în scopul construirii, indiferent câte imobile rezultă;
• certificatele de urbanism emise înainte de 25 august 2026 își păstrează valabilitatea, oricare ar fi tipul lor;
• preapartamentarea și apartamentarea nu cer certificat, pentru că au la bază certificatul de atestare a edificării. Reapartamentarea și subapartamentarea făcute prin lucrări fără autorizație de construire îl cer;
• dezmembrarea terenului unui condominiu nu cere certificat dacă respectă întocmai autorizația de construire și documentația de urbanism din spatele ei, inclusiv accesul, curtea, spațiile verzi, platforma de gunoi și parcajele. Altfel, îl cere.

La alipire, ministerul este mai strict decât codul. Art. 239 alin. (2) cere certificatul de urbanism pentru comasare numai atunci când ea se face „în scopul realizării lucrărilor de construcții", iar alin. (4) scutește lucrările inginerești. Codul nu condiționează certificatul de amplasarea în intravilan.

La dezmembrarea din extravilan, ministerul este mai permisiv decât codul. Art. 240 alin. (2) cere certificatul pentru orice dezmembrare, iar singurele excepții scrise sunt ieșirea din indiviziune, unde certificatul e facultativ (alin. 3), și lucrările inginerești (alin. 6). Miza e mare, pentru că alin. (5) sancționează cu nulitatea actele de dezmembrare încheiate fără certificat. Excepția pentru extravilan este, deci, o interpretare, sprijinită pe argumentul că în extravilan nu există reguli de parcelare pe care certificatul să le verifice.

Practic, dacă împarți un teren agricol, întreabă notarul înainte de semnare dacă acceptă declarația pe propria răspundere în locul certificatului. Notarul răspunde pentru validitatea actului, nu ministerul.

Ministerul trasează granițele pe numărul de loturi, iar aici răspunsul urmează fidel codul:

• Două loturi înseamnă dezlipire, adică dezmembrare cadastrală (art. 240), cu certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale și, în practică, cu un plan de parcelare întocmit de arhitect.
• Trei sau mai multe parcele, în vederea construirii, înseamnă parcelare (art. 216 alin. 1), operațiune urbanistică pentru care codul cere PUZ (art. 218 alin. 1).
• Prin excepție, un teren se poate parcela în cel mult 12 loturi pentru locuințe individuale pe bază de proiect urbanistic de detaliu. Excepția se aplică o singură dată pe teren și numai dacă sunt respectate prevederile PUG sau PUZ privind parcelele (art. 218 alin. 2 și art. 82 alin. 2 lit. d). Ministerul adaugă condițiile practice: fiecare parcelă rezultată trebuie să aibă acces la drum public, racord la rețele, acces la servicii publice și dimensiunile minime cerute de regulament.
• Peste 12 loturi, sau pentru orice altă funcțiune decât locuințele individuale, e nevoie de PUZ.

Planurile urbanistice de detaliu analizate în CTATU înainte de 25 august 2026 pot fi aprobate prin dispoziție de primar, ca proiecte urbanistice de detaliu în sensul codului. Nu contează dacă au caracter normativ sau individual. Condițiile sunt să respecte codul, să fie complete și să întrunească toate condițiile pentru aprobare. Excepție fac cele pe care codul le dă exclusiv în competența președintelui consiliului județean.

Pentru mai multe intenții de PUZ depuse pe aceeași zonă, uneori contradictorii, ministerul trimite la art. 66. Lista solicitărilor de inițiere se publică pe site-ul primăriei sau al consiliului județean (alin. 3). Autoritatea poate devansa sau amâna, motivat, momentul inițierii, pentru corelarea cu investițiile publice (alin. 4), și poate stabili o grilă de prioritizare după beneficiile aduse interesului public (alin. 5).

Este răspunsul cu cel mai mare efect pentru proiectanți. Definiția procentului de ocupare a terenului din anexa nr. 1 la cod enumeră opt categorii de suprafețe: terase descoperite, alei, trotuare și parcaje neacoperite, piscine și terenuri de sport descoperite, locuri de joacă, mobilier urban și pergole, platforme de gunoi, stații de încărcare și panouri fotovoltaice, construcții temporare. În forma publicată, lista vine imediat după cuvântul „inclusiv", așa că se poate citi ca listă de suprafețe care intră în calculul POT.

Ministerul spune că intenția a fost opusă: lista enumeră elementele care se exclud din calcul. Formularea greșită este, potrivit documentului, o eroare materială apărută la procesarea unui număr foarte mare de amendamente, iar rectificarea ei este în curs, conform Legii nr. 24/2000.

Separat, ministerul arată că definiția din cod nu se aplică PUG-urilor, PUZ-urilor și regulamentelor locale aprobate înainte de 25 august 2026. Valoarea POT dintr-un plan aprobat a fost stabilită după definiția de la data aprobării. Aplicarea noii definiții ar micșora suprafața construibilă fără ca planul să fie modificat. Argumentele invocate sunt neretroactivitatea legii, prevăzută de art. 15 alin. (2) din Constituție, și art. 54 din Legea nr. 24/2000.

Până la publicarea rectificării în Monitorul Oficial, textul rămâne cel publicat. Dacă un calcul de POT e contestat, invocă explicit clarificarea ministerului în memoriul tehnic.

Ministerul răspunde la două întrebări venite din administrație. Prima privește arhitecții-șefi și funcționarii din structurile de specialitate care nu îndeplinesc condițiile noi ale codului. Ei rămân în funcție. Ministerul invocă art. 465^1 din Codul administrativ: condițiile se consideră îndeplinite de cei care le îndeplineau la ocuparea funcției, iar aceștia au 36 de luni de la intrarea în vigoare a noilor prevederi să le îndeplinească. Nu e nevoie de reconfirmări, iar emiterea certificatelor și autorizațiilor nu trebuie întreruptă.

Termenul de 36 de luni este diferit de cel din cod. Art. 126 alin. (3) dă un an de la numire inginerilor fără studii de urbanism care ocupă de acum funcția de arhitect-șef, ca să absolve cursurile de formare. Pentru cei deja în funcție la 25 august 2026, ministerul aplică termenul din Codul administrativ.

A doua întrebare: codul nu cere arhitectului-șef drept de semnătură de la Ordinul Arhitecților din România sau atestat de la Registrul Urbaniștilor din România. Dreptul de semnătură devine necesar abia când funcționarul elaborează efectiv o documentație. Codul permite ca specialiștii din administrație să elaboreze, fără achiziție publică, anumite planuri și proiecte de interes public pentru instituția angajatoare, dar nu le impune acest lucru.

Enumerarea din art. 245, care arată cine poate executa lucrări de construire, nu este limitativă, spune ministerul. Titularul unui drept de superficie constituit pentru construire poate cere autorizație, pentru că superficia există tocmai ca să poți construi pe terenul altuia. Nu pot cere titularii drepturilor de uz sau de abitație.

Branșamentele la utilități pe domeniul public, pentru construcții existente, se fac pe baza acordului sau autorizației administratorului drumului (art. 267 alin. 1), fără autorizație de construire. Emiterea concomitentă cu autorizația de construire privește doar construcțiile noi. Scopul ei este ca o clădire terminată să nu rămână fără utilități. În limitele proprietății private, branșarea nu cere nicio formalitate.

Pe aceeași pagină, ministerul a publicat versiunile editabile ale celor 36 de formulare din Ordinul nr. 975/2026, în patru arhive, câte una pentru fiecare anexă. Formularele sunt documente Word; trei dintre cele din anexa nr. 4, cartușul și cele două procese-verbale de contravenție, sunt în formatul vechi .doc.

Conținutul lor reproduce anexele publicate în Monitorul Oficial, inclusiv particularitățile semnalate la apariția ordinului. Tabelul de verificare tehnică de la pct. 8 din F_A_01 are tot șase rânduri, deși art. 386 enumeră opt cerințe fundamentale. Confirmarea F-NOT_02 spune tot „15 zile de la înregistrare", deși codul prevede 15 zile lucrătoare urmate de 15 zile calendaristice.