Ordinul MDLPA nr. 1.389/2026: balconul închis fără autorizație, regularizarea și impozitul pe clădiri

Art. 301 alin. (11) majorează cu 100% impozitul pe clădiri pentru „clădirile executate cu nerespectarea autorizației de construire sau fără respectarea procedurilor legale privind autorizarea executării lucrărilor de construire", neregularizate la intrarea în vigoare a codului, de la data la care primăria constată situația și până la regularizare sau desființare. Textul nu deosebește între o clădire ridicată în întregime fără autorizație și o lucrare punctuală executată fără autorizație la o clădire legală.

Instrucțiunile fac această deosebire. Potrivit ministerului, majorarea a fost concepută „exclusiv pentru clădirile realizate integral ilegal (fără autorizație)", nu pentru „extinderi minore sau adaptări secundare (cum este închiderea unui balcon) aduse unei clădiri construite legal, precum blocurile de locuințe". O asemenea intervenție nu schimbă situația juridică a clădirii și nu o face să fie considerată executată fără autorizație. Concluziile ministerului sunt două:

• majorarea impozitului de la alin. (11) nu se aplică pentru închiderea balcoanelor în clădirile construite legal;
• direcțiile de taxe și impozite locale nu au temei legal să aplice cota majorată de 100% la impozitul pe apartament pentru simpla existență a unui balcon închis.

Instrucțiunile numesc dublarea impozitului pe întreaga suprafață a unui apartament legal de 70—80 mp, pentru 3—4 mp de balcon închis fără autorizație, o măsură „disproporționată, abuzivă și neconstituțională, care distorsionează intenția legii". Deosebirea dintre clădirea ilegală și lucrarea neautorizată la o clădire legală aparține însă ministerului, nu textului de la alin. (11).

Practic, dacă primăria îți aplică majorarea pentru un balcon închis, ordinul este documentul pe care îl invoci. El nu modifică însă textul legii. Impozitul pe clădiri îl stabilesc autoritățile locale, iar într-un litigiu instanța citește alin. (11), nu instrucțiunile.

Regula privește apartamentele din clădirile construite legal. Pentru o clădire ridicată în întregime fără autorizație, de exemplu o anexă sau un garaj, majorarea de la alin. (11) rămâne aplicabilă și după instrucțiuni.

Art. 301 alin. (2) enumeră construcțiile pentru care autorizația de regularizare se poate emite fără limită de timp, iar printre ele sunt „lucrări de închidere a balcoanelor fără extinderea pe domeniul public". Instrucțiunile confirmă că proprietarii pot cere regularizarea „oricând, fără limită de timp și fără a fi condiționați de termenul tranzitoriu de 1 an".

Fereastra de la alin. (7), care se închide la 25 august 2027, privește, potrivit ministerului, „exclusiv alte categorii de construcții ilegale cu impact major". Tot acolo stă și înzecirea cotelor și a taxelor de la alin. (8): pentru balcoanele de la alin. (2) se plătesc „taxele standard de autorizare". Este aceeași regulă pe care ministerul a enunțat-o pentru toate construcțiile de la alin. (2) în al doilea set de precizări, din 20 octombrie 2026, și este citirea literală a textului.

Formularea instrucțiunilor nu reproduce însă exact alin. (2), iar diferențele contează:

• instrucțiunile vorbesc despre balcoane și logii la „clădiri de locuit multietajate". Codul spune doar „lucrări de închidere a balcoanelor", fără să le limiteze la blocuri și fără să pomenească logiile;
• instrucțiunile exclud „lucrările de extindere pe domeniul public a balcoanelor sau logiilor de la nivelul parterului". Codul exclude orice extindere pe domeniul public, la orice etaj. Iar o construcție fără autorizație pe domeniul public poate fi desființată pe cale administrativă, fără instanță (art. 359);
• instrucțiunile numesc închiderea balcoanelor lucrare „de importanță redusă", adică formula cu care art. 370 alin. (7) descrie clasa de consecințe CC1. Ele nu trimit însă la art. 370, iar până la metodologia de încadrare, clasa de consecințe se stabilește exclusiv după anexa nr. 6 la cod (art. 370 alin. 16).

Instrucțiunile spun că executarea lucrărilor fără autorizație este o contravenție „supusă termenului general de prescripție de 3 ani de la finalizarea faptei (conform legislației contravenționale și disciplinei în construcții)". Pentru balcoanele închise de mai mult de 3 ani, dreptul statului de a aplica amenzi sau măsuri punitive ar fi prescris, iar Legea nr. 169/2026 „nu retroactivează".

Codul nu conține acest termen. Contravenția de a executa lucrări fără autorizație este la art. 357 alin. (1) lit. b), iar art. 357 nu prevede niciun termen de prescripție. Ordonanța Guvernului nr. 2/2001, regimul general al contravențiilor, care ar fi dat unul, nu se aplică în materia codului (art. 581 alin. 3). Singurul termen de prescripție a constatării contravențiilor din cod, de 5 ani, este la art. 571 alin. (2) și privește contravențiile de la art. 570, nu pe cele de la art. 357. Termenul de 3 ani venea din art. 31 al Legii nr. 50/1991, abrogată la 25 august 2026. Instrucțiunile nu indică niciun articol din cod pentru el.

Concluzia ministerului se sprijină pe un argument solid într-o singură situație: fapta pentru care cei 3 ani de la art. 31 din Legea nr. 50/1991 se împliniseră înainte de 25 august 2026. Acolo prescripția era deja câștigată când a intrat codul în vigoare, iar o lege nouă nu o poate readuce. Pentru un balcon închis după august 2023 sau după intrarea în vigoare a codului, nu te baza pe termenul de 3 ani.

Chiar și acolo unde amenda e prescrisă, art. 301 alin. (1) păstrează obligația titularului lucrării de a cere autorizația de regularizare. Instrucțiunile vorbesc despre amenzi și „măsuri punitive", nu despre această obligație.

Potrivit instrucțiunilor, regularizarea „urmărește exclusiv verificarea siguranței clădirii". Textul codului cere mai mult. Alin. (3) condiționează autorizația de îndeplinirea cumulativă a condițiilor de mediu, a cerințelor fundamentale de la art. 386 și a reglementărilor urbanistice aplicabile. Alin. (9) cere ca respectarea cerințelor fundamentale să fie verificată pe bază de expertize tehnice întocmite de experți tehnici atestați pe fiecare domeniu: rezistență mecanică și stabilitate, securitate la incendiu, igienă, sănătate și mediu, siguranță și accesibilitate în exploatare, protecție împotriva zgomotului, economie de energie și izolare termică.

Instrucțiunile nu scutesc balcoanele de aceste expertize și nu reduc lista. Primăria poate cere, în plus, lucrări de aducere la conformitate înainte de emitere (alin. 10). Procedura pornește de la certificatul de urbanism, pe care art. 257 alin. (1) îl prevede expres și pentru „regularizarea unei construcții".

Dacă abia vrei să închizi balconul, nu ai nevoie de autorizație de construire în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor: art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (iv) trece „închiderea în mod unitar a logiilor și balcoanelor în apartamente locuințe colective" printre lucrările care se fac pe bază de notificare, cu proiect întocmit de arhitecți și ingineri. Codul nu definește ce înseamnă „în mod unitar". Întreabă primăria înainte de a depune notificarea.

Ultimul punct al instrucțiunilor precizează că intrarea în vigoare a codului nu obligă autoritățile locale la o inventariere generală a balcoanelor închise fără autorizație. Codul nu prevede, într-adevăr, o asemenea inventariere. Majorarea de la alin. (11), acolo unde se aplică, curge de la data la care primăria constată situația.